Safe as Houses (Seaman Rumah Sendiri)

Sahabat, kita lanjutkan penjelajahan
ke Bab 4 dari buku The Ascent of
Money. Niall Ferguson membongkar
satu mitos yang sangat akrab
di telinga kita: bahwa properti selalu
merupakan investasi teraman. Judul
bab ini, Safe as Houses, adalah
pepatah bahasa Inggris yang berarti
“seaman rumah sendiri”. Ferguson
akan menunjukkan kepada kita
bahwa rumah, yang terlihat paling
kokoh dan paling nyata, ternyata bisa
menjadi bom waktu yang melelehkan
seluruh sistem keuangan global.

Bab 4: Safe as Houses
(Seaman Rumah Sendiri)

Niall Ferguson membuka bab ini
dengan satu pertanyaan yang
mungkin pernah terlintas di benak
kita: mengapa begitu banyak orang
percaya bahwa harga rumah akan
selalu naik? Dari mana keyakinan
bahwa properti adalah investasi yang
tidak bisa gagal? Jawabannya,
menurut Ferguson, adalah campuran
dari sejarah, psikologi, dan kebijakan
pemerintah yang berlangsung selama
hampir satu abad.

Ferguson menelusuri akar keyakinan
ini ke Amerika Serikat pasca-Perang
Saudara. Pada paruh kedua abad
ke-19, pemerintah Amerika
mendorong ekspansi ke arah barat
dengan memberikan tanah kepada
para pemukim melalui berbagai
undang-undang seperti Homestead
Act. Tanah adalah kekayaan, dan
memiliki tanah sendiri adalah lambang
kemerdekaan. Gagasan ini tertanam
dalam di jiwa orang Amerika: rumah
bukan sekadar tempat tinggal; rumah
adalah aset, rumah adalah masa
pensiun, rumah adalah bukti bahwa
kamu telah berhasil dalam hidup.

Keyakinan ini kemudian diperkuat
secara sistematis oleh pemerintah
pada abad ke-20. Dimulai dari era
New Deal setelah Depresi Besar
tahun 1930-an, Presiden Franklin
D. Roosevelt menciptakan
lembaga-lembaga yang dirancang
untuk membuat kepemilikan rumah
lebih mudah diakses oleh rakyat biasa.
Federal Housing Administration
(FHA) dibentuk untuk menjamin
hipotek, sehingga bank lebih berani
memberikan pinjaman kepada orang
yang sebelumnya dianggap terlalu
berisiko. Kemudian menyusul Fannie
Mae dan Freddie Mac, dua lembaga
raksasa yang membeli hipotek dari
bank-bank, menyuntikkan lebih
banyak uang ke dalam sistem, dan
memungkinkan lebih banyak lagi
pinjaman diberikan.

Logika di balik semua ini mulia:
kepemilikan rumah dianggap sebagai
fondasi masyarakat yang stabil. Orang
yang memiliki rumah akan lebih
peduli pada lingkungannya, lebih
bertanggung jawab, dan lebih
berinvestasi dalam komunitasnya.
Tidak ada yang salah dengan tujuan
ini. Tetapi Ferguson menunjukkan
bahwa kebijakan yang dimaksudkan
baik ini, seiring waktu, menciptakan
sebuah mesin raksasa yang
terus-menerus memompa kredit
ke dalam pasar perumahan,
mendorong harga naik, dan
menanamkan keyakinan bahwa
harga itu tidak akan pernah turun.

Keyakinan ini bukan hanya milik
Amerika. Ferguson membawa kita
ke Jepang pada tahun 1980-an untuk
melihat sebuah gelembung properti
yang sangat spektakuler sehingga
hampir tidak masuk akal.
Pada puncak gelembung itu, nilai
tanah di sekitar Istana Kekaisaran
di Tokyo, sebuah area seluas beberapa
kilometer persegi, secara teoretis
setara dengan nilai seluruh tanah
di negara bagian California. Harga
properti di Tokyo melambung
ke ketinggian yang tidak rasional,
didorong oleh kombinasi uang murah,
spekulasi massal, dan keyakinan
bahwa harga tanah di Jepang tidak
akan pernah turun karena Jepang
adalah negara kecil yang padat
penduduk. Keyakinan ini ternyata
salah. Pada awal 1990-an, gelembung
itu meledak. Harga properti runtuh.
Bank-bank Jepang yang telah
meminjamkan uang dengan jaminan
tanah yang sekarang tidak bernilai
menjadi lumpuh. Jepang memasuki
apa yang disebut “Dekade yang
Hilang”, periode stagnasi ekonomi
yang berlangsung selama lebih dari
sepuluh tahun.

Tetapi dunia tidak belajar dari Jepang.
Sementara Jepang berjuang dengan
krisisnya sendiri, Amerika Serikat
sedang membangun gelembung
yang jauh lebih besar dan jauh lebih
berbahaya. Ferguson menyebut
puncak dari proses ini sebagai
subprime mortgage crisis atau
krisis hipotek subprima, yang
meledak pada tahun 2007 dan 2008.

Istilah “subprima” sendiri sudah
memberi petunjuk tentang apa yang
salah. Prime berarti prima,
berkualitas, aman. Subprime adalah
kebalikannya: di bawah standar,
berisiko tinggi. Hipotek subprima
adalah pinjaman rumah yang
diberikan kepada orang-orang yang
seharusnya tidak menerima
pinjaman: orang dengan riwayat
kredit buruk, orang dengan
pekerjaan tidak tetap, orang tanpa
tabungan yang cukup. Dalam
keadaan normal, bank tidak akan
menyentuh peminjam seperti ini.
Tetapi ini bukan keadaan normal.
Suku bunga sangat rendah, harga
rumah terus naik, dan semua orang
ingin ikut serta dalam pesta properti.

Para pemberi pinjaman mulai
menawarkan hipotek dengan
syarat-syarat yang semakin longgar.
Tidak perlu uang muka. Tidak perlu
bukti penghasilan. Pembayaran awal
sangat rendah, tetapi setelah dua
tahun, bunganya akan melonjak.
Para penjual hipotek meyakinkan
peminjam bahwa tidak apa-apa,
karena dalam dua tahun harga rumah
mereka akan naik begitu tinggi
sehingga mereka bisa menjualnya
dengan untung sebelum bunga
melonjak. Ini adalah taruhan yang
hanya berhasil jika harga rumah
terus naik selamanya.

Tetapi di balik semua ini, ada sesuatu
yang lebih berbahaya terjadi di lantai
atas sistem keuangan global.
Di sinilah Ferguson memperkenalkan
istilah yang menjadi kunci dari
seluruh bencana: sekuritisasi KPR.

Untuk memahami sekuritisasi,
bayangkan sebuah bank lokal
di sebuah kota kecil di Ohio.
Bank ini memberikan KPR kepada
seribu keluarga. Setiap bulan, seribu
keluarga itu membayar cicilan.
Bank menerima aliran uang yang
stabil dari pembayaran ini. Dalam
model tradisional, bank akan
menyimpan KPR itu di bukunya
selama tiga puluh tahun dan hidup
dari bunganya. Tetapi dalam model
baru, bank tidak menunggu.
Bank menjual seribu KPR itu kepada
sebuah bank investasi di Wall Street.
Bank investasi itu kemudian
mengumpulkan ribuan KPR dari
berbagai bank, mencampurnya
menjadi satu kumpulan raksasa, dan
mengirisnya menjadi
potongan-potongan kecil yang disebut
Mortgage-Backed Securities
(MBS) atau Efek Beragun Aset KPR.

MBS ini kemudian dijual ke seluruh
dunia. Dana pensiun di Norwegia
membelinya. Bank di Jerman
membelinya. Perusahaan asuransi
di Taiwan membelinya. Mereka
membelinya karena lembaga
pemeringkat seperti Moody’s dan
Standard & Poor’s memberi label
AAA pada MBS ini, label yang sama
dengan obligasi pemerintah Amerika
Serikat. Label AAA berarti
“sangat aman”, “hampir tidak mungkin
gagal”. Para investor di seluruh dunia
merasa tenang. Mereka mengira
mereka membeli obligasi super aman
yang didukung oleh rumah-rumah
Amerika.

Tetapi label AAA itu adalah
kebohongan. Di dalam kumpulan
KPR yang mendasari MBS itu,
banyak di antaranya adalah KPR
subprima. Banyak di antaranya
adalah pinjaman yang diberikan
kepada orang yang tidak akan
mampu membayar begitu bunganya
disesuaikan. Selama harga rumah
terus naik, kebohongan ini
tersembunyi. Peminjam yang
kesulitan bisa menjual rumahnya,
melunasi utangnya, dan rantai
pembayaran tetap berjalan. Tetapi
begitu harga rumah berhenti naik,
begitu harga mulai turun, seluruh
bangunan mulai runtuh.

Pada tahun 2006, harga rumah
di Amerika mencapai puncaknya dan
mulai menurun. Peminjam subprima
mulai gagal bayar. Satu per satu, KPR
dalam kumpulan MBS itu macet.
MBS yang tadinya berlabel AAA
tiba-tiba tidak bernilai. Bank-bank
di seluruh dunia, yang tadinya merasa
aman karena memegang obligasi super
aman, tiba-tiba menyadari bahwa
mereka memegang kertas kosong.
Tetapi tidak ada yang tahu persis bank
mana yang memegang berapa banyak
kertas kosong. Karena MBS telah
dijual, diiris, dicampur, dan dijual lagi
dalam rantai yang sangat rumit, tidak
ada yang bisa melacak di mana racun itu
berada. Kepercayaan antarbank runtuh.
Tidak ada yang mau meminjamkan
kepada siapa pun. Kredit membeku.
Sistem keuangan global, yang dibangun
di atas fondasi kepercayaan, tiba-tiba
berhenti.

Ferguson menutup bab ini dengan
pesan kunci yang menghantui:
rumah terlihat solid, tetapi
ketika dijejalkan ke dalam
mesin keuangan global, ia bisa
melelehkan seluruh sistem.
Sebuah rumah adalah benda fisik.
Kamu bisa menyentuhnya,
mengecatnya, tinggal di dalamnya.
Ia terasa nyata dan aman. Tetapi
ketika rumah diubah menjadi hipotek,
lalu hipotek diubah menjadi obligasi,
lalu obligasi itu dijual ke seluruh dunia
dengan label yang menyesatkan,
rumah itu berhenti menjadi rumah.
Ia menjadi abstraksi, menjadi deretan
angka di layar komputer di London
dan Singapura. Dan ketika abstraksi
itu runtuh, ia menyeret yang nyata
bersamanya. Orang-orang yang tidak
pernah membeli rumah di Amerika,
yang tidak pernah mengambil KPR
subprima, tetap kehilangan pekerjaan
mereka, kehilangan tabungan mereka,
dan kehilangan rumah mereka karena
gelombang kejut dari krisis ini
menyapu seluruh dunia.

Contoh dalam praktik:

• Kamu tinggal di Indonesia dan
  tidak pernah membeli rumah
  di Amerika. Kamu mungkin
  bertanya, apa hubungannya
  krisis perumahan di Amerika
  denganku? Jawabannya ada pada
  sekuritisasi. Bayangkan sebuah
  bank investasi besar di New York
  membeli KPR dari berbagai bank
  di Florida, California, dan Nevada.
  Bank investasi itu tidak
  menyimpan KPR tersebut,
  melainkan mengemasnya menjadi
  MBS dan menjualnya ke seluruh
  dunia. Salah satu pembelinya
  adalah dana pensiun di Eropa
  yang mengelola uang pensiun
  para guru sekolah dasar
  di Belanda. Dana pensiun itu
  membeli MBS karena lembaga
  pemeringkat memberinya label
  AAA, label yang sama dengan
  obligasi pemerintah Jerman
  yang paling aman.

• Ketika harga rumah di Amerika
  turun dan peminjam subprima
  mulai gagal bayar, MBS yang
  dipegang oleh dana pensiun
  Belanda itu tiba-tiba kehilangan
  nilainya. Dana pensiun itu
  mengalami kerugian besar.
  Untuk menutupi kerugian,
  mereka harus menjual aset lain,
  termasuk saham dan obligasi
  yang tidak ada hubungannya
  dengan perumahan Amerika.
  Penjualan massal ini
  menyebabkan harga saham
  di seluruh dunia turun.
  Perusahaan-perusahaan
  di Indonesia yang tidak pernah
  berhubungan dengan KPR
  Amerika tiba-tiba melihat harga
  saham mereka anjlok.
  Bank-bank di Indonesia yang
  memegang saham-saham itu
  mengalami kerugian.
  Kredit menjadi langka. Suku
  bunga naik. Pengusaha kecil
  di Jakarta yang tadinya
  berencana memperluas usahanya
  tiba-tiba tidak bisa mendapatkan
  pinjaman. Ia harus menunda
  ekspansi. Ia terpaksa mengurangi
  pesanan ke pemasoknya.
  Pemasoknya mengurangi jam
  kerja karyawannya. Seorang
  karyawan di pabrik tekstil
  di Bandung, yang tidak pernah
  mendengar tentang MBS atau
  subprima, tiba-tiba kehilangan
  pekerjaannya.

• Inilah rantai yang Ferguson
  maksud. Rumah di Florida yang
  disita bank karena pemiliknya
  gagal bayar KPR bisa
  menyebabkan seorang pekerja
  tekstil di Bandung kehilangan
  pekerjaannya. Bukan karena
  mereka terhubung secara
  langsung, tetapi karena sistem
  keuangan global telah
  menganyam mereka bersama
  dalam jaring yang sangat rumit.
  Sebuah benda yang paling solid,
  sebuah rumah, ketika
  dimasukkan ke dalam mesin
  keuangan, bisa menciptakan
  gelombang kejut yang
  menghancurkan kehidupan
  di belahan dunia yang lain.
  Itulah ironi dan tragedi dari
  “seaman rumah sendiri”.

Sahabat, bab ini adalah peringatan
keras bagi siapa pun yang
menganggap properti sebagai
investasi tanpa risiko. Ferguson
menunjukkan bahwa ketika pasar
perumahan dibiarkan lepas
kendali, ketika pinjaman diberikan
tanpa disiplin, dan ketika utang
diubah menjadi produk keuangan
yang begitu rumit sehingga tidak
ada yang benar-benar
memahaminya, rumah yang tadinya
menjadi simbol keamanan bisa
berubah menjadi pemicu kehancuran.
Tidak ada aset yang benar-benar
aman, tidak peduli seberapa kokoh
temboknya.